LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL |
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Con la redacción del nuevo artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, indicando que “El establecimiento de un servicio de interés general, incluso cuando suponga la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”, podríamos contestar de forma rápida, que de reunirse la mayoría de tres quintas partes señalada y por el hecho de ser una nuevo servicio de interés general, a pesar de que suponga una modificación sustancial de los elementos comunes, podría ejecutarse la instalación deportiva. Ahora bien, esto que sin más sería sencillo, y de alguna forma coincidente con la exposición de motivos de la Ley de no exigir la unanimidad, debe analizarse sobre la premisa de si es necesario salvar la contradicción que entre esta norma y la exigencia de unanimidad recogida en la regla 1ª del mismo artículo 17 se produce cuando se adopten acuerdos que afecten al Título Constitutivo. En este caso somos conscientes de que se afecta un elemento común existente previo, las zonas ajardinadas. Servicio de interés general La cuestión por tanto que debemos de clarificar en primer lugar, es si el servicio que se trata de crear reúne la característica de interés general, lo que no deja de ser un concepto indeterminado y confuso por su amplitud e interpretaciones varias, obligando a matizar la afectación simple o grave, que los elementos comunes ya existentes sufrirán con las nuevas instalaciones que se ejecutarán, y por tanto preguntarnos cosas como, qué lo justifica, qué alteraciones supone para otros elementos comunes existentes, etc. Es en este aspecto donde se encuentra la clave, pues las normas nunca pueden interpretarse de forma aislada y sin tener en cuenta su relación con el resto de la norma, y en este caso debe de hacerse siempre una lectura relacionando el artículo 17.1 con el 12 del mismo texto legal, que establece que “la instalación de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse” a la unanimidad. Si tenemos en cuenta lo anterior, parece necesario que además del interés general, la afectación debe ser escasa o mínima sobre elementos comunes existentes, pues de ser grave para su configuración o estructura, no podría dejarse de lado lo estipulado por el artículo 12 ya mencionado. El juego de la mayoría cualificada Es necesario, siguiendo el criterio del magistrado Vicente Magro, determinar que la regla general habrá de ser el juego de la mayoría cualificada y la consideración de que la instalación de nuevos servicios de interés general provocará afectación y realización de obras en elementos comunes, por lo que exigir la unanimidad sin más, sería violar la voluntad pretendida por el legislador al redactar el nuevo artículo 17.1. Ahora bien, legitimar sin más, cualquier alteración de elementos comunes sobre la apariencia de la instalación o creación de un servicio de interés general evitando la impugnación de los disidentes, no es factible ya que no es conveniente establecer criterios generales y apriorísticos, pues la casuística puede ser tan amplia que debe primar como ya hemos indicado la ponderación entre el nuevo servicio que se pretende crear (en este caso zona deportiva o similar) y la afectación del elemento común existente (zona ajardinada), lo que nos llevara a un análisis particularizado de cada caso. Parafraseando nuevamente al magistrado Vicente Magro, la instalación de un servicio común no posibilita cualquier clase de obra, aun con las mayorías de las tres quintas partes. La importancia de todo lo expuesto y de la aplicación de las mayorías de tres quintas partes, tienen su repercusión inmediata, pues estos acuerdos una vez adoptados obligan al pago a todos los comuneros, sin excepción, por lo que un primer paso en el camino de clarificar voluntades para estos casos en los que se propone la instalación de nuevos servicios de interés general, sería garantizar que su solicitud, con carácter previo a ser tratado en junta, fuese refrendada por una amplia mayoría de los propietarios. |
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